La hipoteca media subirá tan solo 48 euros por la moderación del euríbor

En un momento en el que la economía muestra síntomas de recaer en el hoyo y el desempleo no da tregua, el euríbor es uno de los pocos indicadores que da buenas noticias a familias y empresas. El índice hipotecario cerrará septiembre en el 2,067%, ligeramente por debajo de la cifra de agosto y al nivel más bajo desde que en abril del año pasado superara la barrera del 2%.

Los que tengan que actualizar su préstamo con el dato de septiembre se encontrarán con una factura algo más abultada, ya que el índice ahora supera el 1,42% de hace un año. Por ejemplo, la cuota de una hipoteca media para vivienda -150.000 euros a devolver en 25 años con un diferencial del 0,5%- subirá a 678 euros mensuales, 48 más de los actuales. Pero la revisión al alza de las hipotecas será la más suave desde el pasado mes de febrero.

Además, la evidencia de que la coyuntura económica está empeorando abre la perspectiva de que el Banco Central Europeo se decida a rebajar el precio del dinero, ahora en el 1,5%. El organismo que está a punto de encabezar el italiano Mario Draghi podría tomar esta decisión en la reunión que tiene prevista para el 6 de octubre. Con estos rumores, parece lógico pensar que el euríbor seguirá cotizando a la baja en los próximos meses.

Esta buena noticia se ve empañada por las dificultades del mercado interbancario. Porque el euríbor solía definirse como el precio al que las entidades financieras se prestan dinero entre sí, pero la congelación del crédito también afecta a las propias entidades y, por lo tanto, siembra dudas sobre la utilidad de este índice. Hace poco que la Confederación Española de Cajas de Ahorros propuso sustituir este indicador "por su gran volatilidad".

La hipoteca media subirá tan solo 48 euros por la moderación del euríbor

En un momento en el que la economía muestra síntomas de recaer en el hoyo y el desempleo no da tregua, el euríbor es uno de los pocos indicadores que da buenas noticias a familias y empresas. El índice hipotecario cerrará septiembre en el 2,067%, ligeramente por debajo de la cifra de agosto y al nivel más bajo desde que en abril del año pasado superara la barrera del 2%.

Los que tengan que actualizar su préstamo con el dato de septiembre se encontrarán con una factura algo más abultada, ya que el índice ahora supera el 1,42% de hace un año. Por ejemplo, la cuota de una hipoteca media para vivienda -150.000 euros a devolver en 25 años con un diferencial del 0,5%- subirá a 678 euros mensuales, 48 más de los actuales. Pero la revisión al alza de las hipotecas será la más suave desde el pasado mes de febrero.

Además, la evidencia de que la coyuntura económica está empeorando abre la perspectiva de que el Banco Central Europeo se decida a rebajar el precio del dinero, ahora en el 1,5%. El organismo que está a punto de encabezar el italiano Mario Draghi podría tomar esta decisión en la reunión que tiene prevista para el 6 de octubre. Con estos rumores, parece lógico pensar que el euríbor seguirá cotizando a la baja en los próximos meses.

Esta buena noticia se ve empañada por las dificultades del mercado interbancario. Porque el euríbor solía definirse como el precio al que las entidades financieras se prestan dinero entre sí, pero la congelación del crédito también afecta a las propias entidades y, por lo tanto, siembra dudas sobre la utilidad de este índice. Hace poco que la Confederación Española de Cajas de Ahorros propuso sustituir este indicador "por su gran volatilidad".

El consumo familiar crecería un 3% si las hipotecas bajasen un punto,según el Banco de Españ

La economía española no parece que vaya a abandonar en el tercer trimestre la senda de la desaceleración que retomó en el segundo, en línea con el frenazo que han sufrido el resto de las economías de la eurozona y EE UU. Los indicadores siguen mostrando síntomas de debilidad, sobre todo por la falta de confianza y la mayor aversión al riesgo. El consumo se resiente con fuerza y poco o nada hacer prever una significativa mejora en el corto plazo.

Cuatro años de crisis han dejado raquíticos los bolsillos de las familias españolas, muchas de las cuales apenas pueden afrontar sus obligaciones financieras, como para además salir de casa a consumir cuando está visto que la situación no mejora. Al contrario. Especialmente acorraladas se encuentran las familias que tienen que hacer frente al pago de una hipoteca. Con el galopante paro que sufre España y las malas perspectivas, los hipotecados se lo piensan dos veces antes de sacar la cartera.

El Banco de España constata en su último boletín económico que el PIB español sigue estancado porque el consumo no repunta. Para tratar de revertir la situación, da una receta: bajar los intereses de las hipotecas.

Según sus cálculos, el consumo de los hogares propietarios de viviendas podría aumentar en torno a tres puntos porcentuales si se redujeran los tipos de interés de las hipotecas en 100 puntos (un 1%).

Las condiciones de un préstamo hipotecario para la compra de una vivienda repercuten directamente en el nivel de gasto de consumo de las familias durante un largo periodo. Son muchos los gastos derivados de la operación y la letra mensual ata casi de por vida en muchos casos. Pero todavía más en un contexto económico muy deteriorado, la hipoteca prácticamente marca los hábitos de consumo. Para no dejar de pagar al banco y evitar embargos, lo primero es apartar del presupuesto lo que se lleva la hipoteca. El resto suele administrarse bien en tiempos de crisis, dedicando la mayor parte al ahorro. El consumo, pues, se ajusta a lo más básico y lo demás son lujos.

Para relanzar el consumo, el supervisor apuesta por abaratar los préstamos hipotecarios e incluso ampliar el plazo de financiación. Y es que cuanto más estrictas sean las condiciones y mayores los intereses, mayor será la necesidad de ahorro de los hogares en detrimento del consumo.

Tomando como referencia la Encuesta Financiera de las Familias (EFF) para el periodo 1990-2005, la entidad liderada por Miguel Ángel Fernández Ordóñez calcula que un incremento de un año en el plazo del vencimiento de la hipoteca elevaría el consumo en torno a 1,3 puntos porcentuales.

Dependiendo de las rentas, el alargamiento del plazo de vencimiento en un año podría incrementar el gasto entre 2 y 3 puntos porcentuales, con mayor incidencia en los grupos de hogares con rentas inferiores. En tanto que en los grupos con renta permanente constante, es decir, con menores expectativas de crecimiento, se produciría el efecto inverso: menor consumo ante la disminución de los tipos de interés de la hipoteca.

El consumo familiar crecería un 3% si las hipotecas bajasen un punto,según el Banco de Españ

La economía española no parece que vaya a abandonar en el tercer trimestre la senda de la desaceleración que retomó en el segundo, en línea con el frenazo que han sufrido el resto de las economías de la eurozona y EE UU. Los indicadores siguen mostrando síntomas de debilidad, sobre todo por la falta de confianza y la mayor aversión al riesgo. El consumo se resiente con fuerza y poco o nada hacer prever una significativa mejora en el corto plazo.

Cuatro años de crisis han dejado raquíticos los bolsillos de las familias españolas, muchas de las cuales apenas pueden afrontar sus obligaciones financieras, como para además salir de casa a consumir cuando está visto que la situación no mejora. Al contrario. Especialmente acorraladas se encuentran las familias que tienen que hacer frente al pago de una hipoteca. Con el galopante paro que sufre España y las malas perspectivas, los hipotecados se lo piensan dos veces antes de sacar la cartera.
El Banco de España constata en su último boletín económico que el PIB español sigue estancado porque el consumo no repunta. Para tratar de revertir la situación, da una receta: bajar los intereses de las hipotecas.
Según sus cálculos, el consumo de los hogares propietarios de viviendas podría aumentar en torno a tres puntos porcentuales si se redujeran los tipos de interés de las hipotecas en 100 puntos (un 1%).
Las condiciones de un préstamo hipotecario para la compra de una vivienda repercuten directamente en el nivel de gasto de consumo de las familias durante un largo periodo. Son muchos los gastos derivados de la operación y la letra mensual ata casi de por vida en muchos casos. Pero todavía más en un contexto económico muy deteriorado, la hipoteca prácticamente marca los hábitos de consumo. Para no dejar de pagar al banco y evitar embargos, lo primero es apartar del presupuesto lo que se lleva la hipoteca. El resto suele administrarse bien en tiempos de crisis, dedicando la mayor parte al ahorro. El consumo, pues, se ajusta a lo más básico y lo demás son lujos.
Para relanzar el consumo, el supervisor apuesta por abaratar los préstamos hipotecarios e incluso ampliar el plazo de financiación. Y es que cuanto más estrictas sean las condiciones y mayores los intereses, mayor será la necesidad de ahorro de los hogares en detrimento del consumo.
Tomando como referencia la Encuesta Financiera de las Familias (EFF) para el periodo 1990-2005, la entidad liderada por Miguel Ángel Fernández Ordóñez calcula que un incremento de un año en el plazo del vencimiento de la hipoteca elevaría el consumo en torno a 1,3 puntos porcentuales.
Dependiendo de las rentas, el alargamiento del plazo de vencimiento en un año podría incrementar el gasto entre 2 y 3 puntos porcentuales, con mayor incidencia en los grupos de hogares con rentas inferiores. En tanto que en los grupos con renta permanente constante, es decir, con menores expectativas de crecimiento, se produciría el efecto inverso: menor consumo ante la disminución de los tipos de interés de la hipoteca.

Nuevos tipos de interés para las hipotecas

Si tienes una hipoteca a interés variable, presta atención: las condiciones de tu préstamo están a punto de cambiar. Esta reforma puede empeorar la situación económica de muchas familias y dejar desamparado al consumidor.

Pagar la hipoteca cada mes es el esfuerzo cotidiano de muchos españoles. Quien haya pedido un préstamo a interés variable para comprar una casa debe prestar atención a los intereses que tendrá que pagar. El Ministerio de Economía está cambiando los tipos que sirven de referencia para calcular los intereses de estos préstamos.

Si el proyecto de Orden ministerial en el que se está trabajando no sufre modificaciones, el panorama quedará de la siguiente manera:

Tipos que ya existen y se mantienen

El tipo medio de los préstamos hipotecarios a más de 3 años para adquisición de vivienda libre, concedidos por las entidades de crédito en España.

El tipo de rendimiento interno en el mercado secundario de la deuda pública de plazo entre 2 y 6 años.

El EURIBOR.

Nuevos índices oficiales

El tipo medio de los préstamos hipotecarios entre 1 y 5 años para adquisición de vivienda libre, concedidos por las entidades de crédito en la zona euro.

El tipo interbancario Swap sobre el Eonia (Euro Over Night Index Average) al plazo de 1 año.

La permuta de intereses (Interest Rate Swap-IRS) al plazo de 5 años.

Tipos que existían y desaparecen

El tipo medio de los préstamos hipotecarios a más de 3 años para adquisición de vivienda libre, concedidos por los bancos.

El tipo medio de los préstamos hipotecarios a más de 3 años para adquisición de vivienda libre, concedidos por las cajas de ahorros.

El tipo activo de referencia de las cajas de ahorros (CECA).

Los índices que desaparecen: ¿qué hacer?

El proyecto de Orden ministerial contempla la posibilidad de que los intereses de tu hipoteca se calculen con un índice que desaparece. ¿Qué hacer en estos casos?

Durante un año se seguirán publicando los tres índices que van a desaparecer para aplicarlos en los préstamos ya contratados. Pero pasado un año dejarán de publicarse y ocurrirá lo que estipule el contrato de la hipoteca: en él figura un índice de referencia sustitutivo y también qué ocurre si incluso el sustitutivo deja de ser oficial.

Grave perjuicio para el consumidor

En la OCU hemos consultado las cláusulas de dos contratos hipotecarios. En ambos se menciona que, si dejan de existir los índices de referencia previstos, el banco puede cancelar anticipadamente el préstamo. Si esto ocurre, se obligaría al consumidor a devolver todo el capital pendiente o a negociar una modificación las condiciones. El consumidor tendría que pagar los gastos de la operación y aceptar nuevas condiciones que pueden ser menos favorables que las que tenía contratadas.

Este ejemplo basta para explicar por qué este proyecto de reforma puede suponer un grave perjuicio para el consumidor. La OCU va a solicitar al Ministerio de Economía que actúe tal y como hizo cuando desapareció el Mibor: que se sigan publicando indefinidamente el valor de los índices de referencia que desaparecen. Esta es la única manera de evitar la aplicación de algunas cláusulas abusivas.

El crédito hipotecario sufre en julio la mayor caída del año

[ad#adse_post]El crédito hipotecario se redujo el 4,56 % en julio pasado en comparación con el mismo mes de 2010, hasta quedar situado en 1,024 billones de euros, según datos publicados hoy por la Asociación Hipotecaria Española (AHE).
El saldo acumulado entre enero y julio se redujo el 3,34 %, mientras que en comparación con el mes de junio, el crédito hipotecario cayó el 0,41 % en el séptimo mes de este ejercicio.
Según estos datos, las cajas de ahorros eran las entidades con más créditos hipotecarios concedidos a cierre de ese mes, ya que tenían 560.526 millones de euros, el 5,36 % menos que un año antes, saldo que representaba un recorte acumulado en el año del 3,66 % y de sólo el 0,48 % en un mes.
Los bancos, por su parte, tenían concedidas hipotecas por importe de 385.263 millones de euros al finalizar julio, saldo que se redujo el 3,62 % en comparación interanual; el 2,97 % entre enero y julio y el 0,38 % sólo en julio.
En el caso de las cooperativas de crédito, las hipotecas que tenían concedidas a sus clientes hasta julio sumaban 68.204 millones, el 3,63 % menos que en julio de 2010 y el 3,25 % menos que en los siete primeros meses del año, en tanto que apenas registraron variación en el mes de julio.
Por último, los establecimientos financieros de crédito (EFC) tenían un saldo vivo de 10.171 millones, el 0,60 % menos que un año antes y prácticamente la misma cantidad que en enero, ya que había crecido el 0,20 %, mientras que no había variado en absoluto durante julio.
La titulización hipotecaria, que se define como la conversión de préstamos hipotecarios en títulos de deuda para levantar liquidez en el mercado, cayó en julio el 6 % respecto al mismo periodo de un año antes, ya que se situó en 205.222 millones de euros, desde los 218.293 millones del mismo mes de 2010.

Nuevos tipos de interés para las hipotecas

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Pagar la hipoteca cada mes es el esfuerzo cotidiano de muchos españoles. Quien haya pedido un préstamo a interés variable para comprar una casa debe prestar atención a los intereses que tendrá que pagar. El Ministerio de Economía está cambiando los tipos que sirven de referencia para calcular los intereses de estos préstamos.
Si el proyecto de Orden ministerial en el que se está trabajando no sufre modificaciones, el panorama quedará de la siguiente manera:
Tipos que ya existen y se mantienen

El tipo medio de los préstamos hipotecarios a más de 3 años para adquisición de vivienda libre, concedidos por las entidades de crédito en España.
El tipo de rendimiento interno en el mercado secundario de la deuda pública de plazo entre 2 y 6 años.
El EURIBOR.
Nuevos índices oficiales

El tipo medio de los préstamos hipotecarios entre 1 y 5 años para adquisición de vivienda libre, concedidos por las entidades de crédito en la zona euro.
El tipo interbancario Swap sobre el Eonia (Euro Over Night Index Average) al plazo de 1 año.
La permuta de intereses (Interest Rate Swap-IRS) al plazo de 5 años.
Tipos que existían y desaparecen

El tipo medio de los préstamos hipotecarios a más de 3 años para adquisición de vivienda libre, concedidos por los bancos.
El tipo medio de los préstamos hipotecarios a más de 3 años para adquisición de vivienda libre, concedidos por las cajas de ahorros.
El tipo activo de referencia de las cajas de ahorros (CECA).
Los índices que desaparecen: ¿qué hacer?

El proyecto de Orden ministerial contempla la posibilidad de que los intereses de tu hipoteca se calculen con un índice que desaparece. ¿Qué hacer en estos casos?
Durante un año se seguirán publicando los tres índices que van a desaparecer para aplicarlos en los préstamos ya contratados. Pero pasado un año dejarán de publicarse y ocurrirá lo que estipule el contrato de la hipoteca: en él figura un índice de referencia sustitutivo y también qué ocurre si incluso el sustitutivo deja de ser oficial.
Grave perjuicio para el consumidor

En la OCU hemos consultado las cláusulas de dos contratos hipotecarios. En ambos se menciona que, si dejan de existir los índices de referencia previstos, el banco puede cancelar anticipadamente el préstamo. Si esto ocurre, se obligaría al consumidor a devolver todo el capital pendiente o a negociar una modificación las condiciones. El consumidor tendría que pagar los gastos de la operación y aceptar nuevas condiciones que pueden ser menos favorables que las que tenía contratadas.
Este ejemplo basta para explicar por qué este proyecto de reforma puede suponer un grave perjuicio para el consumidor. La OCU va a solicitar al Ministerio de Economía que actúe tal y como hizo cuando desapareció el Mibor: que se sigan publicando indefinidamente el valor de los índices de referencia que desaparecen. Esta es la única manera de evitar la aplicación de algunas cláusulas abusivas.

El crédito hipotecario sufre en julio la mayor caída del año

[ad#adse_post]El crédito hipotecario se redujo el 4,56 % en julio pasado en comparación con el mismo mes de 2010, hasta quedar situado en 1,024 billones de euros, según datos publicados hoy por la Asociación Hipotecaria Española (AHE).
El saldo acumulado entre enero y julio se redujo el 3,34 %, mientras que en comparación con el mes de junio, el crédito hipotecario cayó el 0,41 % en el séptimo mes de este ejercicio.
Según estos datos, las cajas de ahorros eran las entidades con más créditos hipotecarios concedidos a cierre de ese mes, ya que tenían 560.526 millones de euros, el 5,36 % menos que un año antes, saldo que representaba un recorte acumulado en el año del 3,66 % y de sólo el 0,48 % en un mes.
Los bancos, por su parte, tenían concedidas hipotecas por importe de 385.263 millones de euros al finalizar julio, saldo que se redujo el 3,62 % en comparación interanual; el 2,97 % entre enero y julio y el 0,38 % sólo en julio.
En el caso de las cooperativas de crédito, las hipotecas que tenían concedidas a sus clientes hasta julio sumaban 68.204 millones, el 3,63 % menos que en julio de 2010 y el 3,25 % menos que en los siete primeros meses del año, en tanto que apenas registraron variación en el mes de julio.
Por último, los establecimientos financieros de crédito (EFC) tenían un saldo vivo de 10.171 millones, el 0,60 % menos que un año antes y prácticamente la misma cantidad que en enero, ya que había crecido el 0,20 %, mientras que no había variado en absoluto durante julio.
La titulización hipotecaria, que se define como la conversión de préstamos hipotecarios en títulos de deuda para levantar liquidez en el mercado, cayó en julio el 6 % respecto al mismo periodo de un año antes, ya que se situó en 205.222 millones de euros, desde los 218.293 millones del mismo mes de 2010.

Las hipotecas registran su peor dato desde 2003 tras caer el 47% en julio

[ad#adse_post]Los bancos se quejaban hace días: "Si no se piden hipotecas, ¿cómo vamos a darlas?". Los consumidores y algunos políticos, sin embargo, acusan reiteradamente a los bancos de que el grifo está cerrado. Y mientras, el mercado inmobiliario permanece estancado en su punto más bajo desde que las estadísticas tienen memoria. En julio, se concedieron 29.523 hipotecas, un 47% menos que hace doce meses, la cifra más baja de toda la serie histórica del Instituto Nacional de Estadística (INE), iniciada en 2003.

Tan importante es la drástica reducción de hipotecas concedidas como las bajas cantidades que los bancos están prestando. El importe medio de las hipotecas constituidas sobre viviendas alcanzó en julio del año los 110.604 euros, un 9% menos que en igual mes de 2010, mientras que el capital prestado bajó un 51,8% en tasa interanual, hasta los 3.265,3 millones de euros.

Con este descenso interanual, las viviendas hipotecadas acumulan ya más de un año de caídas. El descenso de julio es algo más pronunciado que el de junio, que fue del 42,4%.

El importe medio de las hipotecas constituidas sobre viviendas alcanza los 110.604 euros
En los siete primeros meses de 2011, las viviendas hipotecadas se han reducido un 28,2% respecto al mismo periodo de 2010. En tasa intermensual, las viviendas hipotecadas bajaron en julio un 9,7%, frente al descenso del 13% que experimentaron en junio.

Bancos y cajas ceden terreno

Un dato curioso es que, según el INE, un 15% de las hipotecas ya no parten de bancos (44,7%) y cajas (40,3%), sino de otras entidades de crédito. Además, los tipos de interés aplicados a los créditos son un 13,6% más altos que hace un año y un 3,6% más que en junio, con una media del 4,27%.

El 95,5% de las hipotecas constituidas en julio utilizaron un tipo de interés variable, frente al 4,5% que optaron por un tipo fijo. Entre los variables, el Euribor fue el tipo de referencia más utilizado en la constitución de hipotecas, en concreto en el 81,9 % de los nuevos contratos.

La crisis también ha condicionado que el número de cancelaciones hipotecarias sobre viviendas en los registros de la propiedad ha caído un 21,9%, hasta un total de 34.802.

Menos fincas hipotecadas

En julio se constituyeron 46.980 hipotecas sobre fincas rústicas y urbanas (dentro de éstas últimas se incluyen las viviendas), cifra que supone un retroceso del 44,2% respecto a igual mes de 2010 y un descenso del 10,4% en tasa intermensual.

El capital de los créditos hipotecarios concedidos bajó un 48,3% en el séptimo mes de 2011 en tasa interanual, hasta situarse en 5.809 millones de euros, en tanto que el importe medio de las hipotecas constituidas sobre el total de fincas ascendió a 123.648 euros, un 7,4% menos que en julio de 2010.

Las hipotecas registran su peor dato desde 2003 tras caer el 47% en julio

[ad#adse_post]Los bancos se quejaban hace días: "Si no se piden hipotecas, ¿cómo vamos a darlas?". Los consumidores y algunos políticos, sin embargo, acusan reiteradamente a los bancos de que el grifo está cerrado. Y mientras, el mercado inmobiliario permanece estancado en su punto más bajo desde que las estadísticas tienen memoria. En julio, se concedieron 29.523 hipotecas, un 47% menos que hace doce meses, la cifra más baja de toda la serie histórica del Instituto Nacional de Estadística (INE), iniciada en 2003.

Tan importante es la drástica reducción de hipotecas concedidas como las bajas cantidades que los bancos están prestando. El importe medio de las hipotecas constituidas sobre viviendas alcanzó en julio del año los 110.604 euros, un 9% menos que en igual mes de 2010, mientras que el capital prestado bajó un 51,8% en tasa interanual, hasta los 3.265,3 millones de euros.

Con este descenso interanual, las viviendas hipotecadas acumulan ya más de un año de caídas. El descenso de julio es algo más pronunciado que el de junio, que fue del 42,4%.

El importe medio de las hipotecas constituidas sobre viviendas alcanza los 110.604 euros
En los siete primeros meses de 2011, las viviendas hipotecadas se han reducido un 28,2% respecto al mismo periodo de 2010. En tasa intermensual, las viviendas hipotecadas bajaron en julio un 9,7%, frente al descenso del 13% que experimentaron en junio.

Bancos y cajas ceden terreno

Un dato curioso es que, según el INE, un 15% de las hipotecas ya no parten de bancos (44,7%) y cajas (40,3%), sino de otras entidades de crédito. Además, los tipos de interés aplicados a los créditos son un 13,6% más altos que hace un año y un 3,6% más que en junio, con una media del 4,27%.

El 95,5% de las hipotecas constituidas en julio utilizaron un tipo de interés variable, frente al 4,5% que optaron por un tipo fijo. Entre los variables, el Euribor fue el tipo de referencia más utilizado en la constitución de hipotecas, en concreto en el 81,9 % de los nuevos contratos.

La crisis también ha condicionado que el número de cancelaciones hipotecarias sobre viviendas en los registros de la propiedad ha caído un 21,9%, hasta un total de 34.802.

Menos fincas hipotecadas

En julio se constituyeron 46.980 hipotecas sobre fincas rústicas y urbanas (dentro de éstas últimas se incluyen las viviendas), cifra que supone un retroceso del 44,2% respecto a igual mes de 2010 y un descenso del 10,4% en tasa intermensual.

El capital de los créditos hipotecarios concedidos bajó un 48,3% en el séptimo mes de 2011 en tasa interanual, hasta situarse en 5.809 millones de euros, en tanto que el importe medio de las hipotecas constituidas sobre el total de fincas ascendió a 123.648 euros, un 7,4% menos que en julio de 2010.

La dación en pago y la ley hipotecaria

[ad#adse_post]Cuando estalla la crisis financiera de liquidez, el sobreendeudamiento privado y público se convierten en la “titadine” que hace saltar por los aires toda la estructura económica en la que se apoyaba la economía española; es decir, el sector de la construcción. La falta de ahorro de la economía española y las nefastas políticas keynesianas implementadas por el gobierno, pero sobretodo, el que nuestros legisladores (de un signo o de otro) estén pensando siempre en el corto plazo y no en el largo plazo, han hecho el resto.

Detrás del problema de nuestra economía, no solo está la crisis financiera, hay algo más, y los partidos mayoritarios lo saben, aunque poco quieren hablar de ello, algunos de estos problemas económicos vienen de mucho más lejos en el tiempo, como en el caso de nuestra legislación hipotecaria. Los legisladores están para anticiparse a los problemas que pueden afectar a los ciudadanos pensando en los intereses de la mayoría, pero ninguno parece ser que ha sido capaz de hacer las cosas bien, por eso ahora quienes tienen que pagar la crisis son los más débiles de nuestra sociedad.

Con esto no pretendemos decir que la normativa hipotecaria sea el único elemento a tener en cuenta como causa de esta crisis, pero probablemente también tenga que tenerse en cuenta. Es precisamente la regulación actual en esta materia, la que ha contribuido a la creación de la burbuja inmobiliaria, y de esta Ley son responsables nuestros propios legisladores y los partidos políticos que durante toda su vigencia no han hecho nada para cambiarla. Muy al contrario, nuestra ley hipotecaria sobreprotege los intereses de una minoría: constructores, promotores, bancos y cajas; y se manifiesta en contra del interés de la gran mayoría de los hogares.

La Ley Hipotecaria y la normativa en la que se apoya, la convierte en una «ley injusta» que no se justifica de ninguna de las maneras, como concluimos en estos vídeos en donde participaron distintos expertos.

En muchos casos los bancos y cajas concedieron hipotecas por un importe mayor al 80% del valor de tasación de las viviendas y por un período de hasta 40 años, e incluso 50 años, comprometiendo además el 50% de los ingresos de las familias. La facilidad de crédito barato originó un exceso de demanda de viviendas que elevó su precio. Los bajos tipos de interés originaron un sobreendeudamiento de las familias. La ratio endeudamiento sobre renta creció desde el 45% en el año 1995 al 140% en 2008, sin que hubiera habido el más mínimo rubor por parte de las autoridades que miraron para otro lado. El Banco de España se inhibió de sus obligaciones y todo quedo en meras recomendaciones cuando la situación estaba a punto de estallar.

Es necesario explicar el problema de la crisis que estamos viviendo no solo desde el punto de vista macroeconómico, sino más bien microeconómico, legal y, desde el punto de vista de los hogares. Muchos de los cuales no pudieron hacer frente al pago de la hipoteca al disminuir drásticamente sus rentas. Las familias al dejar impagados algunos de los recibos de su deuda quedaron a expensas del “sistema” y muchas de ellas fueron embargadas. Las empresas también vieron recortada sus posibilidades de financiación y quebraron. Mientras tanto, nuestro gobierno, en vez de intentar proteger el interés de las familias, o la liquidez de nuestras empresas, prefirió ayudar a la banca, otorgándole dinero público que fue utilizado, más bien para desapalancarse (debido a su elevado endeudamiento respecto al exterior y a que tenían que hacer frente al pago de sus propias deudas) y no precisamente para inyectar liquidez al sistema.

El porqué la Ley hipotecaria y su ejecución es injusta a mi entender se debe a las siguientes razones:

Nuestra legislación permite a las entidades bancarias adjudicarse la vivienda en caso de impago por tan solo el 50% del valor de tasación (después de la subasta cuando esta queda desierta). El otro 50% se convierte en deuda del ejecutado y puede acabar con el embargo de sus bienes y hasta de la nómina.
La ley va en contra del patrimonio de los avalistas y lesiona los intereses de los herederos que se ven privados de parte de su herencia fruto generalmente del trabajo de los padres, y que va a parar a las arcas de los bancos y cajas.
Condena a los ejecutados por la hipoteca y sus familias a la pobreza, o en el mejor de los casos a trabajar en dinero negro y en la economía sumergida, porque sus rentas pueden ser embargadas para hacer frente al 50% restante de la deuda. No cotizarán a la seguridad social y se verán excluidos o verán aminoradas sus pensiones en el futuro.
Los ejecutados, por supuesto no tendrán una segunda oportunidad y probablemente ya no tendrán acceso al crédito, no pudiendo volver a empezar de cero.
Desde 2007 hasta finales de 2010 los procedimientos de ejecución hipotecaria iniciados llegan a los 300.000.
En ningún país de la Unión Europea (excepto España), ni en EE.UU, ni en ningún país serio, existe una Ley que defienda los intereses de las entidades bancoarias para que puedan perseguir y embargar bienes y cuentas cuando no se ha liquidado el préstamo hipotecario con la propia subasta de la vivienda.
Cuando un banco acepta una tasación y en función de ella concede una hipoteca, no puede pretender que para saldar la hipoteca, en caso de impago del crédito, el valor de la vivienda no sea suficiente, pues una mala gestión del banco no debiera repercutir sobre el deudor.
Con estas premisas, les propongo que se vean los siguientes vídeos sobre “La Ley Hipotecaria y la Dación en Pago” que presenté en la TV44 y saquen ustedes sus propias conclusiones.
watch?feature=player_embedded&v=_aWpYelsVGE
watch?v=w6itIbxquwI&feature=player_embedded
watch?v=4sM78EM46MQ&feature=player_embedded
watch?feature=player_embedded&v=1ml0xU6077gwatch?v=FfDZvHMDNVQ&feature=player_embeddedwatch?feature=player_embedded&v=CCKO4C4rq5w

Fuente: http://www.ellibrepensador.com/2011/09/15/la-dacion-en-pago-y-la-ley-hipotecaria/

La dación en pago y la ley hipotecaria

[ad#adse_post]Cuando estalla la crisis financiera de liquidez, el sobreendeudamiento privado y público se convierten en la “titadine” que hace saltar por los aires toda la estructura económica en la que se apoyaba la economía española; es decir, el sector de la construcción. La falta de ahorro de la economía española y las nefastas políticas keynesianas implementadas por el gobierno, pero sobretodo, el que nuestros legisladores (de un signo o de otro) estén pensando siempre en el corto plazo y no en el largo plazo, han hecho el resto.

Detrás del problema de nuestra economía, no solo está la crisis financiera, hay algo más, y los partidos mayoritarios lo saben, aunque poco quieren hablar de ello, algunos de estos problemas económicos vienen de mucho más lejos en el tiempo, como en el caso de nuestra legislación hipotecaria. Los legisladores están para anticiparse a los problemas que pueden afectar a los ciudadanos pensando en los intereses de la mayoría, pero ninguno parece ser que ha sido capaz de hacer las cosas bien, por eso ahora quienes tienen que pagar la crisis son los más débiles de nuestra sociedad.

Con esto no pretendemos decir que la normativa hipotecaria sea el único elemento a tener en cuenta como causa de esta crisis, pero probablemente también tenga que tenerse en cuenta. Es precisamente la regulación actual en esta materia, la que ha contribuido a la creación de la burbuja inmobiliaria, y de esta Ley son responsables nuestros propios legisladores y los partidos políticos que durante toda su vigencia no han hecho nada para cambiarla. Muy al contrario, nuestra ley hipotecaria sobreprotege los intereses de una minoría: constructores, promotores, bancos y cajas; y se manifiesta en contra del interés de la gran mayoría de los hogares.

La Ley Hipotecaria y la normativa en la que se apoya, la convierte en una «ley injusta» que no se justifica de ninguna de las maneras, como concluimos en estos vídeos en donde participaron distintos expertos.

En muchos casos los bancos y cajas concedieron hipotecas por un importe mayor al 80% del valor de tasación de las viviendas y por un período de hasta 40 años, e incluso 50 años, comprometiendo además el 50% de los ingresos de las familias. La facilidad de crédito barato originó un exceso de demanda de viviendas que elevó su precio. Los bajos tipos de interés originaron un sobreendeudamiento de las familias. La ratio endeudamiento sobre renta creció desde el 45% en el año 1995 al 140% en 2008, sin que hubiera habido el más mínimo rubor por parte de las autoridades que miraron para otro lado. El Banco de España se inhibió de sus obligaciones y todo quedo en meras recomendaciones cuando la situación estaba a punto de estallar.

Es necesario explicar el problema de la crisis que estamos viviendo no solo desde el punto de vista macroeconómico, sino más bien microeconómico, legal y, desde el punto de vista de los hogares. Muchos de los cuales no pudieron hacer frente al pago de la hipoteca al disminuir drásticamente sus rentas. Las familias al dejar impagados algunos de los recibos de su deuda quedaron a expensas del “sistema” y muchas de ellas fueron embargadas. Las empresas también vieron recortada sus posibilidades de financiación y quebraron. Mientras tanto, nuestro gobierno, en vez de intentar proteger el interés de las familias, o la liquidez de nuestras empresas, prefirió ayudar a la banca, otorgándole dinero público que fue utilizado, más bien para desapalancarse (debido a su elevado endeudamiento respecto al exterior y a que tenían que hacer frente al pago de sus propias deudas) y no precisamente para inyectar liquidez al sistema.

El porqué la Ley hipotecaria y su ejecución es injusta a mi entender se debe a las siguientes razones:

Nuestra legislación permite a las entidades bancarias adjudicarse la vivienda en caso de impago por tan solo el 50% del valor de tasación (después de la subasta cuando esta queda desierta). El otro 50% se convierte en deuda del ejecutado y puede acabar con el embargo de sus bienes y hasta de la nómina.
La ley va en contra del patrimonio de los avalistas y lesiona los intereses de los herederos que se ven privados de parte de su herencia fruto generalmente del trabajo de los padres, y que va a parar a las arcas de los bancos y cajas.
Condena a los ejecutados por la hipoteca y sus familias a la pobreza, o en el mejor de los casos a trabajar en dinero negro y en la economía sumergida, porque sus rentas pueden ser embargadas para hacer frente al 50% restante de la deuda. No cotizarán a la seguridad social y se verán excluidos o verán aminoradas sus pensiones en el futuro.
Los ejecutados, por supuesto no tendrán una segunda oportunidad y probablemente ya no tendrán acceso al crédito, no pudiendo volver a empezar de cero.
Desde 2007 hasta finales de 2010 los procedimientos de ejecución hipotecaria iniciados llegan a los 300.000.
En ningún país de la Unión Europea (excepto España), ni en EE.UU, ni en ningún país serio, existe una Ley que defienda los intereses de las entidades bancoarias para que puedan perseguir y embargar bienes y cuentas cuando no se ha liquidado el préstamo hipotecario con la propia subasta de la vivienda.
Cuando un banco acepta una tasación y en función de ella concede una hipoteca, no puede pretender que para saldar la hipoteca, en caso de impago del crédito, el valor de la vivienda no sea suficiente, pues una mala gestión del banco no debiera repercutir sobre el deudor.
Con estas premisas, les propongo que se vean los siguientes vídeos sobre “La Ley Hipotecaria y la Dación en Pago” que presenté en la TV44 y saquen ustedes sus propias conclusiones.
watch?feature=player_embedded&v=_aWpYelsVGE
watch?v=w6itIbxquwI&feature=player_embedded
watch?v=4sM78EM46MQ&feature=player_embedded
watch?feature=player_embedded&v=1ml0xU6077gwatch?v=FfDZvHMDNVQ&feature=player_embeddedwatch?feature=player_embedded&v=CCKO4C4rq5w

Fuente: http://www.ellibrepensador.com/2011/09/15/la-dacion-en-pago-y-la-ley-hipotecaria/

La renegociación hipotecaria se duplica debido a la crisis

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Negociar con el banco unas nuevas condiciones hipotecarias para rebajar la cuota mensual de la hipoteca constituye una opción que cada vez más ourensanos se plantean ante la crisis económica. De hecho, las modificaciones hipotecarias superan las 2.000 al año (2.101 en 2010 y 1.404 van ya en el primer semestre de 2011),duplicando las que se producían antes de la crisis (en torno al millar).

Asimismo, el nuevo contexto económico incide en el tipo de operación realizada, ya que cada vez se producen más novaciones, en detrimento de las subrogaciones (del deudor o del acreedor). En concreto, la novación representa el cambio de condiciones hipotecarias, normalmente reajustar el tipo de interés o aumentar el plazo de pago, aunque sin cambio de entidad financiera ni del titular de la hipoteca. Mientras, la subrogación del deudor consiste en vender a un tercero la propiedad hipotecada, que se hace cargo de su pago, y la de acreedor consiste en cambiar la hipoteca a otra entidad financiera.

La novación es el tipo de cambio hipotecario que más se aplica. No obstante, antes del inicio de la crisis económica, el número de operaciones registradas en Ourense rondaba las 800, cifra que en 2008 se duplicó hasta las 1.765, llegando a 2.093 en 2009 y a 1.920 en 2010. Pero en el presente año, las novaciones vuelven a registrar un repunte, ya que solo en el primer semestre se han registrado 1.345 operaciones. Es el tipo de cambio que menos gastos genera (incluso es posible realizarla en acuerdo privado, si bien los bancos suelen pedir que se eleve a escritura pública, porque ofrece más garantías jurídicas). Así, según explican desde entidades financieras, uno de los casos en los que más se pide actualmente es la revisión de la cláusula de suelo (que fija un tope por debajo del cual no se baja el tipo de interés de la hipoteca, aunque el euríbor se inferior), o la ampliación de plazo. No obstante, la disposición de la entidad a ellas 'difiere según la situación del cliente', aunque precisan que, por encima de todo, la entidad desea que pague.


OTROS CASOS



También las subrogaciones del acreedor han crecido con la crisis, después de que los hipotecados busquen otra entidad que les ofrezca mejores condiciones y decidan trasladar la hipoteca a ellas. A diferencia del caso anterior, solo compensa cuando si la cantidad pendiente de pago es muy elevada.

Finalmente, la subrogación del deudor, a diferencia de las otras dos operaciones anteriores, no ha crecido con la crisis, sino que ha disminuido. Esto se debe a que, durante la época del bum inmobiliario, había promotores que establecían una hipoteca para financiar la construcción de un inmueble y luego el comprador de la vivienda se subrogaba a ella, es decir, asumía el pago ahorrándose los costes de constituir una nueva hipoteca. De ahí que este tipo de operaciones bajase notablemente.

El tipo de inmuebles sobre los que se realizan estas operaciones de cambio hipotecario ha variado con el contexto económico. De hecho, antes de la crisis las viviendas suponían el 80% de las propiedades sobre las que se aplicaban estos cambios y ahora, aunque se han duplicado en número, representan solo el 50%. Esto se debe a que se ha disparado el número de otras propiedades urbanas (como bajos, naves o solares) sobre las que se solicitan cambios para facilitar el pago. De hecho, en el primer semestre de 2011 se han registrado 618 cambios en hipotecas sobre viviendas frente a 732 sobre otras fincas urbanas.

La renegociación hipotecaria se duplica debido a la crisis

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Negociar con el banco unas nuevas condiciones hipotecarias para rebajar la cuota mensual de la hipoteca constituye una opción que cada vez más ourensanos se plantean ante la crisis económica. De hecho, las modificaciones hipotecarias superan las 2.000 al año (2.101 en 2010 y 1.404 van ya en el primer semestre de 2011),duplicando las que se producían antes de la crisis (en torno al millar).

Asimismo, el nuevo contexto económico incide en el tipo de operación realizada, ya que cada vez se producen más novaciones, en detrimento de las subrogaciones (del deudor o del acreedor). En concreto, la novación representa el cambio de condiciones hipotecarias, normalmente reajustar el tipo de interés o aumentar el plazo de pago, aunque sin cambio de entidad financiera ni del titular de la hipoteca. Mientras, la subrogación del deudor consiste en vender a un tercero la propiedad hipotecada, que se hace cargo de su pago, y la de acreedor consiste en cambiar la hipoteca a otra entidad financiera.

La novación es el tipo de cambio hipotecario que más se aplica. No obstante, antes del inicio de la crisis económica, el número de operaciones registradas en Ourense rondaba las 800, cifra que en 2008 se duplicó hasta las 1.765, llegando a 2.093 en 2009 y a 1.920 en 2010. Pero en el presente año, las novaciones vuelven a registrar un repunte, ya que solo en el primer semestre se han registrado 1.345 operaciones. Es el tipo de cambio que menos gastos genera (incluso es posible realizarla en acuerdo privado, si bien los bancos suelen pedir que se eleve a escritura pública, porque ofrece más garantías jurídicas). Así, según explican desde entidades financieras, uno de los casos en los que más se pide actualmente es la revisión de la cláusula de suelo (que fija un tope por debajo del cual no se baja el tipo de interés de la hipoteca, aunque el euríbor se inferior), o la ampliación de plazo. No obstante, la disposición de la entidad a ellas 'difiere según la situación del cliente', aunque precisan que, por encima de todo, la entidad desea que pague.


OTROS CASOS



También las subrogaciones del acreedor han crecido con la crisis, después de que los hipotecados busquen otra entidad que les ofrezca mejores condiciones y decidan trasladar la hipoteca a ellas. A diferencia del caso anterior, solo compensa cuando si la cantidad pendiente de pago es muy elevada.

Finalmente, la subrogación del deudor, a diferencia de las otras dos operaciones anteriores, no ha crecido con la crisis, sino que ha disminuido. Esto se debe a que, durante la época del bum inmobiliario, había promotores que establecían una hipoteca para financiar la construcción de un inmueble y luego el comprador de la vivienda se subrogaba a ella, es decir, asumía el pago ahorrándose los costes de constituir una nueva hipoteca. De ahí que este tipo de operaciones bajase notablemente.

El tipo de inmuebles sobre los que se realizan estas operaciones de cambio hipotecario ha variado con el contexto económico. De hecho, antes de la crisis las viviendas suponían el 80% de las propiedades sobre las que se aplicaban estos cambios y ahora, aunque se han duplicado en número, representan solo el 50%. Esto se debe a que se ha disparado el número de otras propiedades urbanas (como bajos, naves o solares) sobre las que se solicitan cambios para facilitar el pago. De hecho, en el primer semestre de 2011 se han registrado 618 cambios en hipotecas sobre viviendas frente a 732 sobre otras fincas urbanas.

Los notarios cobran 6 veces más de lo legal por cancelar una hipoteca

[ad#adse_post]En el último trámite de una hipoteca, su cancelación, los consumidores españoles pagaron en 2010 un sobrecoste de 93 millones de euros en las minutas de notarios y registradores de la propiedad, según un estudio elaborado por la Organización de Consumidores y Usuarios (OCU), en el que el 92% de las facturas examinadas presentaban algún tipo de irregularidad. De media, los notarios cobraron, durante el pasado ejercicio, hasta seis veces más de las tarifas fijadas en la normativa de materia arancelaria aprobada en 2007, que suponía un importante abaratamiento de los trámites de cancelación de una hipoteca. En el caso de los registradores, el exceso en las minutas superó hasta diez veces las tarifas oficiales. Así, extrapolando los datos del estudio de la OCU al conjunto de las 372.042 cancelaciones de hipotecas sobre vivienda realizadas en 2010, notarios y registradores podrían haber cobrado de forma indebida a sus clientes hasta 93 millones de euros sólo en un año.

Según la OCU, desde el cambio de normativa en 2007, las notarías deben cobrar 30,05 euros como tarifa fija del documento de cancelación de una hipoteca. Si se suman a ese importe los demás conceptos, resulta que una escritura de 10 páginas no debería costar más de 70 euros. Sin embargo, el importe medio de las facturas incorrectas analizadas por la OCU es de 260 euros. En cuanto al registrador, este debe aplicar el arancel al capital pendiente de devolver (que es igual a cero cuando se trata de cancelar una hipoteca ya pagada) y reducirlo en un 90%. El resultado son 2,40 euros que, añadidos a los restantes conceptos minutables, da una cifra a lo sumo de 24 euros, no de 144 euros como ha comprobado la OCU.

Ante esta situación, la OCU se ha dirigido al Ministerio de Justicia, a la Dirección General de los Registros y del Notariado y a la Fiscalía para que se requiera al colectivo de notarios y registradores a revisar de oficio todas las facturas relacionadas con cancelaciones hipotecarias desde diciembre de 2007 y a devolver, en su caso, las cantidades indebidamente cobradas a los clientes.

El director nacional de la Organización de Consumidores y Usuarios (OCU), José María Múgica, explicó ayer a este diario que buscan dos objetivos con las denuncias: "Solicitamos a la Fiscalía que ordene la devolución de oficio de las cantidades cobradas de más por notarios y registradores sin necesidad de que tengan que denunciarlo uno a uno los 372.000 consumidores que cancelaron su hipoteca el año pasado". Además, "pedimos a los consumidores que se fijen en la minuta de las cancelaciones hipotecarias antes de pagarlas".

En cuanto a la acusación de notarios y registradores de que al estudio le falta claridad, Múgica señaló que "es falso pero les interesa confundirlo" y explica que en 2007 hubo un cambio normativo por el que se redujeron los aranceles fijos que cobran notarios y registradores por cancelación de hipoteca. Y apuntó que una sentencia del Tribunal Superior de Justicia de Madrid respalda la interpretación de las cifras máximas que da la OCU.

Actualización de tarifas
Frente a las denuncias de la asociación de consumidores, el Consejo General del Notariado solicitará a los Ministerios de Justicia y de Economía y Hacienda una actualización del arancel notarial, que no ha sido revisado desde 1989. "Queremos paliar el descenso de la facturación y las pérdidas de algunas notarías a consecuencia de la crisis económica", asegura el nuevo presidente de los notarios, Manuel López Pardiñas

Los notarios cobran 6 veces más de lo legal por cancelar una hipoteca

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Según la OCU, desde el cambio de normativa en 2007, las notarías deben cobrar 30,05 euros como tarifa fija del documento de cancelación de una hipoteca. Si se suman a ese importe los demás conceptos, resulta que una escritura de 10 páginas no debería costar más de 70 euros. Sin embargo, el importe medio de las facturas incorrectas analizadas por la OCU es de 260 euros. En cuanto al registrador, este debe aplicar el arancel al capital pendiente de devolver (que es igual a cero cuando se trata de cancelar una hipoteca ya pagada) y reducirlo en un 90%. El resultado son 2,40 euros que, añadidos a los restantes conceptos minutables, da una cifra a lo sumo de 24 euros, no de 144 euros como ha comprobado la OCU.

Ante esta situación, la OCU se ha dirigido al Ministerio de Justicia, a la Dirección General de los Registros y del Notariado y a la Fiscalía para que se requiera al colectivo de notarios y registradores a revisar de oficio todas las facturas relacionadas con cancelaciones hipotecarias desde diciembre de 2007 y a devolver, en su caso, las cantidades indebidamente cobradas a los clientes.

El director nacional de la Organización de Consumidores y Usuarios (OCU), José María Múgica, explicó ayer a este diario que buscan dos objetivos con las denuncias: "Solicitamos a la Fiscalía que ordene la devolución de oficio de las cantidades cobradas de más por notarios y registradores sin necesidad de que tengan que denunciarlo uno a uno los 372.000 consumidores que cancelaron su hipoteca el año pasado". Además, "pedimos a los consumidores que se fijen en la minuta de las cancelaciones hipotecarias antes de pagarlas".

En cuanto a la acusación de notarios y registradores de que al estudio le falta claridad, Múgica señaló que "es falso pero les interesa confundirlo" y explica que en 2007 hubo un cambio normativo por el que se redujeron los aranceles fijos que cobran notarios y registradores por cancelación de hipoteca. Y apuntó que una sentencia del Tribunal Superior de Justicia de Madrid respalda la interpretación de las cifras máximas que da la OCU.

Actualización de tarifas
Frente a las denuncias de la asociación de consumidores, el Consejo General del Notariado solicitará a los Ministerios de Justicia y de Economía y Hacienda una actualización del arancel notarial, que no ha sido revisado desde 1989. "Queremos paliar el descenso de la facturación y las pérdidas de algunas notarías a consecuencia de la crisis económica", asegura el nuevo presidente de los notarios, Manuel López Pardiñas

Los consumidores ponen contra las cuerdas las cláusulas suelo en las hipotecas

[ad#adse_post]La Asociación de Usuarios de Servicios Bancarios (Ausbanc) es, hasta el momento, la única organización de consumidores que cuenta con dos sentencias en firme que condenan a entidades de crédito españolas a anular las cláusulas suelo de sus contratos hipotecarios, en concreto a BBVA, Cajamar, Caixa Galicia y Caja España. Ahora bien, otras asociaciones trabajan también con ahínco, desde distintos frentes, para erradicar una práctica bancaria que coinciden en calificar de "abusiva".

La victoria más reciente en esta auténtica guerra se logró el jueves pasado, día en que el Juzgado de lo Mercantil número 11 de Madrid admitió la petición de la Asociación de Usuarios de Bancos, Cajas y Seguros (Adicae) de incluir otras 56 entidades financieras en la demanda colectiva que presentó a principios de año contra la "presunta" aplicación de cláusulas de suelo "abusivas", que en principio incluyó a 45 bancos, cajas de ahorro y cooperativas. En consecuencia, el número final de entidades demandadas por Adicae asciende a 101.

Un total de 15.598 particulares se han personado en esta demanda colectiva, que fue admitida a trámite el pasado febrero. De ellos, 14.618 lo han hecho a mediante la Plataforma Hipotecaria de Adicae y el resto a través del despacho de abogados Unive o de letrados particulares. Esta cifra la convierte, según asegura Adicae, en la mayor demanda colectiva de la historia de España contra los abusos bancarios.

En virtud del decreto emitido por el juzgado madrileño, el procedimiento contra la banca se suspenderá durante dos meses para que "aquellos que tengan la condición de perjudicados puedan hacer valer sus derechos". El objeto de la demanda es eliminar las cláusulas suelo "abusivas" que incluyen estas entidades en los contratos hipotecarios, y que esta supresión se pueda aplicar desde el primer momento, sin esperar a que se dicte una sentencia definitiva. Asimismo, el escrito presentado busca que las 101 entidades consignadas devuelvan a sus clientes las cantidades que han cobrado de forma, supuestamente, indebida como consecuencia de la práctica denunciada.

3,8 millones de afectados

Como consecuencia, el escrito de admisión de la ampliación del número de demandados se publicará en un medio de comunicación de difusión general, "con el fin de que quienes ostenten la condición de perjudicados puedan hacer valer sus derechos o intereses individuales", informó Adicae.

Los especialistas en el proceso subrayan que, a diferencia de otros asuntos, éste afecta a una gran cantidad de particulares que pueden aspirar a conseguir una cuantiosa ventaja económica con la eliminación del tipo de interés mínimo que se les aplica y la devolución de todas las cantidades indebidamente pagadas.

Según un informe elaborado por el Banco de España a petición del Senado, en España existen 3,8 millones de personas con este tipos de cláusulas en sus contratos hipotecarios. Adicae calcula que solo en 2010, los bancos y cajas ingresaron entre 3.500 y 7.000 millones de euros por las mismas en perjuicio del consumidor.

Adicae ha advertido en los últimos días de que algunas entidades bancarias, como por ejemplo Banco Pastor en su portal inmobiliario INMOseleccion, "tratan de vender a los compradores la ausencia de cláusulas suelo como un plus en las hipotecas de sus pisos en propiedad, cuando se trata de una cláusula claramente abusiva que no debería incluirse en ningún contrato".

De forma añadida al carácter abusivo de esta cláusula suelo los datos recabados por Adicae desde que inició esta acción colectiva demuestran, afirma, que "en la propia contratación de las hipotecas se ocultaba o no explicaba con claridad al usuario la existencia y consecuencias de esta limitación a las bajadas del tipo aplicable".

Para los máximos responsables de Adicae, el avance de esta demanda colectiva y el éxito que constituye el hecho de que la práctica totalidad de los bancos y cajas que operan en España deban responder ante la Justicia por un abuso flagrante, no es óbice para que la asociación continúe insistiendo en la necesidad de que el Parlamento aborde este problema para debatir y aprobar la declaración como abusiva de la cláusula suelo en su actual configuración.

Cambios legislativos

En 2010, la asociación llevó a las Cortes una iniciativa para lograr que las cláusulas suelo sean objeto de regulación. Y el pasado agosto, el titular de la misma, Manuel Pardos, presentó a los grupos parlamentarios y al Ministerio de Sanidad y Consumo una propuesta para un decreto ley para que el Estado decrete una moratoria de tres años para hipotecados en dificultad de pago y que asuma, además, el pago de los intereses durante este periodo. Adicae estima que el coste inicial de la moratoria para el Estado oscilaría entre 800 y1.000 millones. Adicae sugiere que sea el Instituto de Crédito Oficial (ICO) quien asuma los costes de los intereses e incluso, propone que aquellas entidades de crédito que obtengan fondos estatales a través del FROB asuman los costes con cargo a esas cuentas.

Pardos, que denunció que mientras las entidades financieras aseguran que no están interesadas en embargar pisos, todos los días se siguen celebrando subastas en los juzgados, insistió en que es imprescindible introducir reformas legislativas que impidan que las casas impagadas puedan pasar a manos de la banca por el 60% de su valor de tasación. Una práctica que califica de "injusticia manifiesta" y que afecta "al menos a un millón de familias, que son las que se encuentran ahora al límite de su capacidad de pago y a punto de caer en el impago de la vivienda".

El pasado 1 de septiembre, Adicae presentó las conclusiones de un estudio que refleja que la banca vende sus pisos 10.000 euros de media más caros que los particulares, una diferencia que llega incluso a superar el 40%, a pesar de que la mayoría de entidades financieras adquiere los inmuebles a través de embargos a un 50 ó 60% de su valor de tasación. El informe alerta de que las entidades financieras tratan de favorecer la venta de sus inmuebles con financiaciones aparentemente más accesibles, ofreciendo a los compradores el 100% del valor de tasación y préstamos hipotecarios a más largo plazo, si van a adquirir una de sus viviendas.

En concreto, la banca ofrece un porcentaje de concesión del préstamo hipotecario del 100% para sus viviendas, frente al 70 u 80% que ofrecen en sus sucursales para el resto, denunció.

Soluciones extrajudiciales

Impulsar una solución extrajudicial a un problema que afecta a cerca de 4.000.000 de familias es otro de lo caminos que recorren en este momentos las principales organizaciones de consumidores del país como fórmula para plantar cara a las cláusulas suelo, que consideran una práctica bancaria abusiva. Pero también las entidades financieras están por la labor, ya que la morosidad sigue al alza en España y los embargos no dejan de crecer desde que en 2008 se iniciara la crisis financiera.

Así las cosas, es un hecho que soluciones extrajudiciales como alargar el plazo de la hipoteca son cada vez más aceptadas por las dos partes. Eso sí, advierten los expertos, el cliente debe tener en cuenta que salvar la propiedad de su vivienda cuesta mucho dinero, ya que al alargar el plazo de una hipoteca desciende la cuota mensual pero se multiplican los ingresos que hay que pagar a lo largo del contrato hipotecario. Por esa razón aconsejan agotar todas las posibilidades antes de llegar al extremo de alargar el plazo de la hipoteca. Negociar un periodo de carencia o plantear un plazo para vender la vivienda en condiciones ventajosas, defienden, son opciones más interesantes para el bolsillo del cliente y menos perjudiciales que un embargo para cualquier entidad.

El delegado de Ausbanc en Canarias, Jerónimo Barrera, hizo hincapié en que el acuerdo extrajudicial supone no sólo un ahorro de costes sino un importantísimo ahorro de tiempo. Y citó el último logro en este ámbito, hasta el momento, de Ausbanc: tras la reclamación en nombre de un asociado, el Servicio de atención al cliente del Banco Sabadell Guipuzcoano ha resuelto eliminar la cláusula suelo del contrato hipotecario del cliente y reembolsarle las cantidades indebidamente cobradas. "Se ha llegado a un acuerdo extrajudicial, una fórmula que permite obtener una resolución favorable en pocas semanas", apostilló.

Ausbanc, al hilo de este caso, difundió un comunicado en el que resalta que "este acuerdo extrajudicial supone un gran paso para los miles de españoles afectados por la cláusula suelo en sus hipotecas, pues denota un cambio de actitud en las entidades financieras que, asumiendo que los tribunales ya han fallado en contra de la misma, han dado un giro a sus estrategias y han optado por eliminarla voluntariamente y devolver a los clientes el dinero cobrado de más, sin necesidad de acudir a los tribunales".

Los consumidores ponen contra las cuerdas las cláusulas suelo en las hipotecas

[ad#adse_post]La Asociación de Usuarios de Servicios Bancarios (Ausbanc) es, hasta el momento, la única organización de consumidores que cuenta con dos sentencias en firme que condenan a entidades de crédito españolas a anular las cláusulas suelo de sus contratos hipotecarios, en concreto a BBVA, Cajamar, Caixa Galicia y Caja España. Ahora bien, otras asociaciones trabajan también con ahínco, desde distintos frentes, para erradicar una práctica bancaria que coinciden en calificar de "abusiva".

La victoria más reciente en esta auténtica guerra se logró el jueves pasado, día en que el Juzgado de lo Mercantil número 11 de Madrid admitió la petición de la Asociación de Usuarios de Bancos, Cajas y Seguros (Adicae) de incluir otras 56 entidades financieras en la demanda colectiva que presentó a principios de año contra la "presunta" aplicación de cláusulas de suelo "abusivas", que en principio incluyó a 45 bancos, cajas de ahorro y cooperativas. En consecuencia, el número final de entidades demandadas por Adicae asciende a 101.

Un total de 15.598 particulares se han personado en esta demanda colectiva, que fue admitida a trámite el pasado febrero. De ellos, 14.618 lo han hecho a mediante la Plataforma Hipotecaria de Adicae y el resto a través del despacho de abogados Unive o de letrados particulares. Esta cifra la convierte, según asegura Adicae, en la mayor demanda colectiva de la historia de España contra los abusos bancarios.

En virtud del decreto emitido por el juzgado madrileño, el procedimiento contra la banca se suspenderá durante dos meses para que "aquellos que tengan la condición de perjudicados puedan hacer valer sus derechos". El objeto de la demanda es eliminar las cláusulas suelo "abusivas" que incluyen estas entidades en los contratos hipotecarios, y que esta supresión se pueda aplicar desde el primer momento, sin esperar a que se dicte una sentencia definitiva. Asimismo, el escrito presentado busca que las 101 entidades consignadas devuelvan a sus clientes las cantidades que han cobrado de forma, supuestamente, indebida como consecuencia de la práctica denunciada.

3,8 millones de afectados

Como consecuencia, el escrito de admisión de la ampliación del número de demandados se publicará en un medio de comunicación de difusión general, "con el fin de que quienes ostenten la condición de perjudicados puedan hacer valer sus derechos o intereses individuales", informó Adicae.

Los especialistas en el proceso subrayan que, a diferencia de otros asuntos, éste afecta a una gran cantidad de particulares que pueden aspirar a conseguir una cuantiosa ventaja económica con la eliminación del tipo de interés mínimo que se les aplica y la devolución de todas las cantidades indebidamente pagadas.

Según un informe elaborado por el Banco de España a petición del Senado, en España existen 3,8 millones de personas con este tipos de cláusulas en sus contratos hipotecarios. Adicae calcula que solo en 2010, los bancos y cajas ingresaron entre 3.500 y 7.000 millones de euros por las mismas en perjuicio del consumidor.

Adicae ha advertido en los últimos días de que algunas entidades bancarias, como por ejemplo Banco Pastor en su portal inmobiliario INMOseleccion, "tratan de vender a los compradores la ausencia de cláusulas suelo como un plus en las hipotecas de sus pisos en propiedad, cuando se trata de una cláusula claramente abusiva que no debería incluirse en ningún contrato".

De forma añadida al carácter abusivo de esta cláusula suelo los datos recabados por Adicae desde que inició esta acción colectiva demuestran, afirma, que "en la propia contratación de las hipotecas se ocultaba o no explicaba con claridad al usuario la existencia y consecuencias de esta limitación a las bajadas del tipo aplicable".

Para los máximos responsables de Adicae, el avance de esta demanda colectiva y el éxito que constituye el hecho de que la práctica totalidad de los bancos y cajas que operan en España deban responder ante la Justicia por un abuso flagrante, no es óbice para que la asociación continúe insistiendo en la necesidad de que el Parlamento aborde este problema para debatir y aprobar la declaración como abusiva de la cláusula suelo en su actual configuración.

Cambios legislativos

En 2010, la asociación llevó a las Cortes una iniciativa para lograr que las cláusulas suelo sean objeto de regulación. Y el pasado agosto, el titular de la misma, Manuel Pardos, presentó a los grupos parlamentarios y al Ministerio de Sanidad y Consumo una propuesta para un decreto ley para que el Estado decrete una moratoria de tres años para hipotecados en dificultad de pago y que asuma, además, el pago de los intereses durante este periodo. Adicae estima que el coste inicial de la moratoria para el Estado oscilaría entre 800 y1.000 millones. Adicae sugiere que sea el Instituto de Crédito Oficial (ICO) quien asuma los costes de los intereses e incluso, propone que aquellas entidades de crédito que obtengan fondos estatales a través del FROB asuman los costes con cargo a esas cuentas.

Pardos, que denunció que mientras las entidades financieras aseguran que no están interesadas en embargar pisos, todos los días se siguen celebrando subastas en los juzgados, insistió en que es imprescindible introducir reformas legislativas que impidan que las casas impagadas puedan pasar a manos de la banca por el 60% de su valor de tasación. Una práctica que califica de "injusticia manifiesta" y que afecta "al menos a un millón de familias, que son las que se encuentran ahora al límite de su capacidad de pago y a punto de caer en el impago de la vivienda".

El pasado 1 de septiembre, Adicae presentó las conclusiones de un estudio que refleja que la banca vende sus pisos 10.000 euros de media más caros que los particulares, una diferencia que llega incluso a superar el 40%, a pesar de que la mayoría de entidades financieras adquiere los inmuebles a través de embargos a un 50 ó 60% de su valor de tasación. El informe alerta de que las entidades financieras tratan de favorecer la venta de sus inmuebles con financiaciones aparentemente más accesibles, ofreciendo a los compradores el 100% del valor de tasación y préstamos hipotecarios a más largo plazo, si van a adquirir una de sus viviendas.

En concreto, la banca ofrece un porcentaje de concesión del préstamo hipotecario del 100% para sus viviendas, frente al 70 u 80% que ofrecen en sus sucursales para el resto, denunció.

Soluciones extrajudiciales

Impulsar una solución extrajudicial a un problema que afecta a cerca de 4.000.000 de familias es otro de lo caminos que recorren en este momentos las principales organizaciones de consumidores del país como fórmula para plantar cara a las cláusulas suelo, que consideran una práctica bancaria abusiva. Pero también las entidades financieras están por la labor, ya que la morosidad sigue al alza en España y los embargos no dejan de crecer desde que en 2008 se iniciara la crisis financiera.

Así las cosas, es un hecho que soluciones extrajudiciales como alargar el plazo de la hipoteca son cada vez más aceptadas por las dos partes. Eso sí, advierten los expertos, el cliente debe tener en cuenta que salvar la propiedad de su vivienda cuesta mucho dinero, ya que al alargar el plazo de una hipoteca desciende la cuota mensual pero se multiplican los ingresos que hay que pagar a lo largo del contrato hipotecario. Por esa razón aconsejan agotar todas las posibilidades antes de llegar al extremo de alargar el plazo de la hipoteca. Negociar un periodo de carencia o plantear un plazo para vender la vivienda en condiciones ventajosas, defienden, son opciones más interesantes para el bolsillo del cliente y menos perjudiciales que un embargo para cualquier entidad.

El delegado de Ausbanc en Canarias, Jerónimo Barrera, hizo hincapié en que el acuerdo extrajudicial supone no sólo un ahorro de costes sino un importantísimo ahorro de tiempo. Y citó el último logro en este ámbito, hasta el momento, de Ausbanc: tras la reclamación en nombre de un asociado, el Servicio de atención al cliente del Banco Sabadell Guipuzcoano ha resuelto eliminar la cláusula suelo del contrato hipotecario del cliente y reembolsarle las cantidades indebidamente cobradas. "Se ha llegado a un acuerdo extrajudicial, una fórmula que permite obtener una resolución favorable en pocas semanas", apostilló.

Ausbanc, al hilo de este caso, difundió un comunicado en el que resalta que "este acuerdo extrajudicial supone un gran paso para los miles de españoles afectados por la cláusula suelo en sus hipotecas, pues denota un cambio de actitud en las entidades financieras que, asumiendo que los tribunales ya han fallado en contra de la misma, han dado un giro a sus estrategias y han optado por eliminarla voluntariamente y devolver a los clientes el dinero cobrado de más, sin necesidad de acudir a los tribunales".

Las hipotecas subirán una media anual de 600 euros, tras doce meses al alza

[ad#adse_post]Las hipotecas que fueron suscritas hace un año y que tengan que revisarse con la referencia del mes de agosto verán incrementar sus cuotas en una media anual de 600 euros, un alza que se registra ya desde hace doce meses.
Así, las hipotecas que tengan que revisarse con la referencia de agosto de 2011, se incrementarán de media en 49 euros mensuales -o casi 600 euros anuales- después de que hoy el euríbor, el indicador más utilizado para calcular las hipotecas en España, haya cerrado el mes en una tasa del 2,097 %.
Aunque esta tasa es menor que la de julio (2,144 %), es superior a la que registró el indicador en agosto de 2010, cuando fue del 1,421 %.
Así, una hipoteca que fue contratada hace un año por un importe medio de 150.000 euros y un plazo de amortización de 25 años que se revise en septiembre, y a la que se le aplica la tasa del mes anterior, tendrá un coste adicional medio de 48 euros al mes o 582 al año.
En el caso de un préstamo de 300.000 euros con un plazo de amortización de 30 años, el alza que registrarán las cuotas de las hipotecas será de casi 100 euros al mes o 1.190 al año.
Hace un año, en agosto de 2010, el euríbor, el indicador que más se utiliza para el cálculo de las hipotecas, subía por quinta vez consecutiva tras 14 meses de bajadas.
También, justo en ese mes, las hipotecas registran alzas en sus cuotas por primera vez en casi dos años, aunque lo hacía levemente, en casi 6 euros al mes, o 70 euros al año.
Durante este mes de agosto, el euríbor ha registrado una tendencia variable, ya que ha comenzado en el 2,177 % y ha finalizado en el 2,089 %.
No obstante, su menor tasa mensual la registró el pasado 11 de agosto, cuando llegó a situarse en el 2,063 %.
Además, la caída registrada en este mes por el euríbor respecto al mes anterior es la segunda anual, después de la de junio.
Y es que el indicador subió en enero (el 1,550 %), en febrero (1,714 %), en marzo (1,924 %), en abril (2,086 %), en mayo (2,147 %) y en julio (2,183 %).
El euríbor, que evoluciona de forma paralela a las subidas o bajadas de tipos en la zona del euro que decide el Banco Central Europeo (BCE), podría mantener esta tendencia a la baja que ha registrado en agosto hasta final de año.
Y ello después de que el presidente del BCE, Jean-Claude Trichet dijera hace unos días que en la eurozona "la inflación ha sido capaz de mantenerse en niveles moderados" y que "así se mantendrá durante el próximo mes", con lo que podría estar descartando una nueva subida de los tipos de interés.
No obstante, la mayoría de analistas pronosticaban a principios de año que el euríbor podría terminar 2011 en el entorno del 2,5 %.
La media mensual del indicador registrada en agosto y conocida hoy deberá ser confirmada por el Banco de España en los próximos días.

Las hipotecas subirán una media anual de 600 euros, tras doce meses al alza

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Así, las hipotecas que tengan que revisarse con la referencia de agosto de 2011, se incrementarán de media en 49 euros mensuales -o casi 600 euros anuales- después de que hoy el euríbor, el indicador más utilizado para calcular las hipotecas en España, haya cerrado el mes en una tasa del 2,097 %.
Aunque esta tasa es menor que la de julio (2,144 %), es superior a la que registró el indicador en agosto de 2010, cuando fue del 1,421 %.
Así, una hipoteca que fue contratada hace un año por un importe medio de 150.000 euros y un plazo de amortización de 25 años que se revise en septiembre, y a la que se le aplica la tasa del mes anterior, tendrá un coste adicional medio de 48 euros al mes o 582 al año.
En el caso de un préstamo de 300.000 euros con un plazo de amortización de 30 años, el alza que registrarán las cuotas de las hipotecas será de casi 100 euros al mes o 1.190 al año.
Hace un año, en agosto de 2010, el euríbor, el indicador que más se utiliza para el cálculo de las hipotecas, subía por quinta vez consecutiva tras 14 meses de bajadas.
También, justo en ese mes, las hipotecas registran alzas en sus cuotas por primera vez en casi dos años, aunque lo hacía levemente, en casi 6 euros al mes, o 70 euros al año.
Durante este mes de agosto, el euríbor ha registrado una tendencia variable, ya que ha comenzado en el 2,177 % y ha finalizado en el 2,089 %.
No obstante, su menor tasa mensual la registró el pasado 11 de agosto, cuando llegó a situarse en el 2,063 %.
Además, la caída registrada en este mes por el euríbor respecto al mes anterior es la segunda anual, después de la de junio.
Y es que el indicador subió en enero (el 1,550 %), en febrero (1,714 %), en marzo (1,924 %), en abril (2,086 %), en mayo (2,147 %) y en julio (2,183 %).
El euríbor, que evoluciona de forma paralela a las subidas o bajadas de tipos en la zona del euro que decide el Banco Central Europeo (BCE), podría mantener esta tendencia a la baja que ha registrado en agosto hasta final de año.
Y ello después de que el presidente del BCE, Jean-Claude Trichet dijera hace unos días que en la eurozona "la inflación ha sido capaz de mantenerse en niveles moderados" y que "así se mantendrá durante el próximo mes", con lo que podría estar descartando una nueva subida de los tipos de interés.
No obstante, la mayoría de analistas pronosticaban a principios de año que el euríbor podría terminar 2011 en el entorno del 2,5 %.
La media mensual del indicador registrada en agosto y conocida hoy deberá ser confirmada por el Banco de España en los próximos días.