El mercado hipotecario no sólo se encuentra cerrado porque las entidades financieras no disponen de fondos o porque, directamente, el dinero que consiguen captar en los mercados lo destinan a provisionar los activos tóxicos y sanear sus cuentas. El problema es mucho más de fondo. El sistema de concesión de créditos inmobiliarios que conocíamos hasta ahora va a cambiar radicalmente, aunque vuelva una nueva época de bonanza económica, que, en ningún caso, se estima que sea hasta dentro de dos o tres años, como poco.
Para conocer las claves del nuevo sistema, hay que analizar detenidamente el desarrollo de la nueva Circular sobre Transparencia Bancaria, que se encuentra en fase de últimas consultas y que entrará en vigor, posiblemente, después del verano. En este texto, elaborado por el Banco de España con las aportaciones de agentes del sector (bancos, asociaciones de consumidores, etc.), se incluye un capítulo completo sobre los principios generales que las entidades deben adoptar ante la concesión de ‘préstamos responsables’.
Sólo los ingresos fijos
Una de las principales recomendaciones de ese documento hace referencia a la determinación de los ingresos de quienes vayan a solicitar una hipoteca. De hecho, desde el regulador recomiendan a la banca utilizar “criterios de concesión vinculados a la capacidad del prestatario”. En concreto, las entidades deberán utilizar solamente “fuentes de renta habituales”, es decir, los ingresos fijos de cada mes, sin que se hagan valer otros ingresos esporádicos, como suele ocurrir en el caso de los autónomos. “Serán algunas de las primeras víctimas a la hora de concederles una hipoteca, porque el negocio no siempre ofrece los mismos resultados mes tras mes”, indican fuentes de una importante caja de ahorros.
Adiós al avalista
Además, el Banco de España indica que, a la hora de conceder una hipoteca, el avalista ya no juega el mismo papel que hasta ahora. Si lo habitual era hacer valer la figura de un aval para que una hipoteca fuera concedida –si no se superaban las exigencias iniciales del banco-, el regulador estima que “avalistas, fiadores o activos ofrecidos en garantía deberán ser considerados como una segunda y excepcional vía”. Es decir, que será mucho más complicado poner encima de la mesa de un banco un bien inmobiliario de los padres, por ejemplo, para acceder a un préstamo, como ocurría en muchos casos hasta ahora. Desde la Organización de Usuarios y Consumidores (OCU) se señala que los requisitos son cada vez “más exigentes” en perjuicio de los consumidores.
Importes moderados
Incluso, puede estar en entredicho el importe al que pueda acceder un ciudadano que intente conseguir dinero para abonar su vivienda. Desde el Banco de España se exigirá una “prudente relación entre el importe del préstamo, sus posibles ampliaciones, y el valor de garantía”. De hecho, el regulador recuerda que “no hay que tener en cuenta potenciales revalorizaciones” del valor de la vivienda. Ésta era una práctica habitual antes de la crisis: pensar que el valor al que se adquiría un piso siempre aumentaría. Sin embargo, en los últimos años, muchos ciudadanos han visto cómo el importe que les resta por abonar de su hipoteca es aún mayor que el del valor que tiene en estos momentos su vivienda en el mercado inmobiliario. Desde la Asociación de Usuarios de Bancos y Cajas (Adicae) se aconseja a todos los consumidores que quieran embarcarse en la compra de una vivienda, que “ahorren, como mínimo, el 25% del valor de tasación, que inviertan tiempo en encontrar una vivienda buena, con un precio bueno y una hipoteca acorde a sus intereses”.
Cambios en los productos vinculados
Las exigencias que definían, en muchas ocasiones, la utilización de productos vinculados (seguros, planes de pensiones, tarjetas, etc.) también va a cambiar. Lo hace en dos aspectos. Por un lado, porque el contrato de cualquiera de estos productos “no puede suponer el debilitamiento de los principios responsables de concesión de créditos” por parte del banco que se trate. Además, el cliente tampoco podrá negociar la contratación de una tarjeta o un seguro, por ejemplo, para que, a cambio, se le conceda una hipoteca.
Más contratos de cobertura
Antes de la crisis, no era habitual firmar algún contrato por el que se establecía la cobertura ante eventuales subidas de los tipos de interés. Pero ahora, casi es inevitable. Existen numerosos productos con los que el cliente se puede proteger ante alzas inesperadas de tipos; pero con los que la banca, también logra “tranquilizar” sus balances, porque se garantiza que sus clientes no se verán afectados por cambios drásticos en los tipos de interés y, por tanto, que no puedan asumir ese alza en los costes de sus hipotecas.
Un nuevo tipo de interés fijo
La incorporación de un nuevo índice hipotecario también puede cambiar la política de concesión de hipotecas. El nuevo IRS (Interest Rate Swap) a cinco años determinará que las cuotas hipotecas de un préstamo no se verán modificadas, al menos, durante ese tiempo. Al tratarse de un interés que, habitualmente, se encuentra más elevado que el Euríbor, lo más probable es que la cuota hipotecaria sea más alta (aunque también más estable) y no se adapte tanto a las necesidades del cliente con respecto a los ingresos habituales que obtenga.
Diferenciales más elevados
Las estadísticas publicadas periódicamente por el Banco de España muestran una tendencia que parece imparable. A la hora de aplicar un diferencial concreto sobre el índice de referencia que se tome para calcular las cuotas hipotecarias (Euríbor u otros), hace cuatro años, la media se situaba entre los 0,50 y los 0,80 puntos. Ahora, es difícil encontrar diferenciales inferiores a los 1,00 e incluso 1,50 puntos sobre el índice de referencia. Este hecho se debe a que las entidades financieras se muestran más reacias a financiar operaciones inmobiliarias e “intentan protegerse ante posibles impagos con diferenciales más elevados”, indican fuentes de un banco con sede en Barcelona. Desde la OCU indican que ese aumento continuo encarece “sensiblemente” los importes del crédito a través de un “goteo constante” que no cesa con el paso de los meses.
La posibilidad de impago, desde el principio
Pocos bancos volverán a querer enfrentarse a las situaciones de impago que están comprobando durante estos meses ante muchos de sus clientes. Se trata de un complejo proceso, desconocido por buena parte de la ciudadanía que se adentró en una hipoteca hace cuatro o cinco años, por ejemplo. Desde el Banco de España se va a exigir que se informe, desde el principio, de las posibles políticas de renegociación de deudas aprobadas por los máximos órganos de gobierno de las diferentes entidades.
Los servicios gratuitos desaparecen
Otra de las características que está imponiendo la banca a la hora de conceder hipotecas es aplicar toda una serie de comisiones por servicios que, hasta ahora, eran gratuitos, en la medida en que se utilizaban por el cliente antes de saber cuál era el veredicto final de las comisiones de gestión de riesgo de cada banco. Por ejemplo, ya se aplica una comisión de estudio, que en su momento estuvo agazapada, y que ronda el 1% del importe del crédito solicitado, según las últimas estadísticas del regulador. Desde Adicae señalan que la normativa del Banco de España “no impone límites, por lo que podríamos encontrarnos con tarifas desorbitadas por algo que actualmente hacen gratis y que es parte intrínseca de su actividad”. “¿Acaso van a hacernos pagar por nuestro derecho a disponer de información veraz en la concesión de hipotecas?”, se preguntan desde esta organización.
