[ad#adse_post]Las provincias que componen la costa mediterránea concentran casi la mitad de las viviendas nuevas sin vender, que ascienden, según el Ministerio de Fomento, a 687.000.
Si hace unos días contábamos que el mercado de oficinas había decepcionado gravemente al retrasar «sine die» su recuperación, lo que todavía tiene peor pinta es el mercado de la vivienda de vacaciones, sobre todo después de conocer las cifras del stock de inmuebles que había acumuladas a cierre del año 2010. Porque las provincias que componen la costa mediterránea concentran casi la mitad de las viviendas nuevas sin vender, que ascienden, según el Ministerio de Fomento, a 687.000. Además, hay que destacar que la mayor parte de ellas se encuentran en la Comunidad Valenciana, con casi un 20 por ciento del total de casas nuevas vacías. Ese nivel de sobreoferta, por sí solo, basta para tener la convicción de que el precio de la vivienda continuará cayendo en los próximos meses.
Sobre todo, si en este diagnóstico tenemos en cuenta el modo en que se está moviendo la sobreoferta: en la Comunidad Valenciana, durante el último año, aumentó un 11 por ciento. Y nada menos que un 34,66 por ciento en la provincia de Castellón. De hecho, ésta es la provincia con mayor porcentaje de «stock» sobre el total de las viviendas construidas en la zona. En cambio, Andalucía, que acumula un 16 por ciento del total de las viviendas vacías de toda España, logró reducir su nivel de stock en algo más de un uno por ciento. En esa comunidad autónoma, la provincia que presenta un peor aspecto es Almería: las viviendas nuevas vacías representan un 6,13 por ciento sobre el total del parque inmobiliario de la provincia.
Otros síntomas: ¿Dónde suben más?
Además, hay que añadir más datos al diagnóstico: por ejemplo, el incremento de la incertidumbre ante el agravamiento de la crisis de deuda en Europa y el consiguiente incremento de los costes de financiación de los bancos que, de manera irremisible, se traslada al incremento del coste de las hipotecas (más información en la página 60) y, claro, más que para la primera vivienda, para las viviendas vacacionales, para las que a duras penas se consigue un crédito.
La principal pista para el inversor de todas estas cifras estriba es que debe tener cuidado con las zonas con mayor nivel de sobreoferta: no vaya a ser que compre ahora y dentro de un tiempo haya perdido dinero. Por eso, lo mejor es apostar por las zonas con menos oferta. En Andalucía, por ejemplo, en Huelva, provincia en la que el nivel de oferta sobre el total del parque inmobiliario no llega al 2 por ciento. En Málaga ronda ese nivel, mientras que en Cádiz alcanza el 2,75 por ciento, muy lejos del 6,13 de Almería, la provincia con más viviendas vacías de la autonomía andaluza. En la Comunidad Valenciana, en Valencia ese ratio es de un 2,50 por ciento, frente al 10 por ciento de Castellón o el 3,88 por ciento de Alicante. Mientras, en el País Vasco, este porcentaje no llega al 2 por ciento en ningún caso.
El inversor no sólo debe estar atento a las cifras de sobreoferta por las perspectivas futuras del precio al que podrá vender (siempre tendrá mucha competencia, lo que reduce el valor del inmueble), sino también para alquilarlo con vistas al corto plazo: también tendrá muchos competidores que le hundirán el precio.
En realidad, las mayores caídas sufridas en la costa en lo que va de año están bastante repartidas geográficamente. Aunque llama la atención que haya tantos municipios de la costa catalana. Y eso que la sobreoferta se redujo cerca de un 4 por ciento en la región y el nivel de sobreoferta más acusado se encuentre en Lleida, que no tiene mar.
Porque, además de fijarse en el número de viviendas sin vender, también tiene que hacer otro tipo de cálculos: ¿Conviene comprar un inmueble vacacional en el País Vasco, donde el público visitante es mucho más reducido, o es mejor hacerlo en Andalucía o el Levante, que son destinos clásicos de los turistas internacionales? Sin duda, la respuesta tiene que ver con el precio. Puede utilizar toda esta información para negociar a la baja el precio. Puede ir con el mapa y decirle al vendedor: no voy a pagar eso, porque en esta zona hay mil viviendas como ésta.
Pero también es verdad que deberá ir con los ojos muy abiertos, dado que es posible que la sobreoferta se sitúe en urbanizaciones ubicadas a muchos kilómetros de la playa. No se deje tentar este verano con ese tipo de inmuebles, porque son una ruina.
Y más si sumamos los balances de los bancos
Y, además, según algunas casas de análisis, el número de viviendas sin vender es aún mayor. Por ejemplo, según las estimaciones de Bankinter, habría 200.000 viviendas nuevas más sin vender de las que estima el Ministerio de Fomento, porque incluyen en sus cifras las viviendas nuevas que están en los balances de los bancos. Sería interesante conocer el detalle de dónde están las viviendas embargadas. Porque éste, sin duda, es un factor que imprime todavía mayor presión bajista en los precios de los inmuebles. Que se lo digan al mercado inmobiliario americano, que quiere frenar la sangría que supone la sucesión de embargos.
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