¿Y qué pasa si los bancos encarecen las hipotecas?

[ad#adse_post]Estoy bastante harto de leer informes y oír declaraciones públicas de banqueros alegando que si se eliminan las cláusulas de suelo, o se reforma la normativa que regula la ejecución hipotecaria o cualquier otra medida que les perjudica, las hipotecas en España van a ser más caras y los requisitos de concesión mucho más severos.

Voy a tratar de explicar el porqué no es una amenaza demasiado temible que nos suban los intereses y endurezcan los requisitos de los préstamos hipotecarios.

¿Cómo no va a ser preocupante que los bancos nos pongan las hipotecas más caras y más trabas para obtenerlas? se preguntará el amable lector.

Imaginemos que el panadero de la esquina nos dice que si el Gobierno cambia la normativa de trazabilidad de los productos que necesita para hacer pan nos va a subir el precio de sus productos. Bueno, pensaremos, está en su derecho. Además nos dice que ya no fiará a según que clientes. Bien, pensaremos, está en su derecho.

¿Y qué pasará con sus clientes? valorarán el nuevo precio del pan de esa pastelería y la posibilidad de que les fíe la barra algún día. En caso de encontrar otras panaderías más baratas o más flexibles en el pago, cambiarán de establecimiento. Y si necesitan que les dejen comprar pan sin pagarlo hasta cobrar la nómina del mes que viene y no se o permiten, no podrá comprar pan.

La amenaza fantasma bancaria
La banca esgrime, como argumento para frenar los cambios legislativos en materia de dación en pago o las sentencias que le son adversas en cuanto a las “cláusulas de suelo“, lo siguiente:

Si se empeoran nuestras prebendas jurídicas (esa terminología es mía, no de la banca) los préstamos hipotecarios que dejaremos serán más caros y exigiremos clientes más solventes y con garantías adicionales.

Es decir, que si el legislador intenta equilibrar el marco jurídico bancario las entidades financieras contraatacarán encareciendo y restringiendo el crédito hipotecario. Vaya, el Apocalipsis hipotecario se cierne sobre los temerosos clientes.

Vayamos por partes:

Efectos de que la banca aumente los tipos de interés de las hipotecas que comercializa: nos guste o no la mayoría de hipotecados presentes o futuros no tenemos ni idea del coste real de nuestra hipoteca. Lo que sabemos es la cuota mensual que pagamos y las que hemos pagado en años anteriores. Si aumentan los intereses de las nuevas hipotecas va a pasar lo siguiente:

No se contratarán hipotecas al no poder hacer frente a la cuota resultante.
Caerá el precio de la vivienda para que la cuota resultante del préstamo sea accesible a un cliente tipo.
El mercado ofrecerá alternativas de financiación (alquiler con opción de compra, financiación entre particulares, etc).
Si no se contratan hipotecas, pierde el cliente (no podemos comprar viviendas) y pierde la banca (no hace negocio). Pero al cliente siempre le queda el alquiler.

Si al cliente se le ofrecen hipotecas más caras, pero el indicador que observa es la cuota mensual, lo que deberá caer es el precio de la vivienda. El endeudamiento máximo que puede pagar una familia se calcula sobre un 40% de sus ingresos mensuales netos.

Una familia que ingresa cada mes 3.000 euros netos y tiene ahorrados para los gastos, ahora puede adquirir (al 3% de interés a 30 años) una vivienda de 284.500 euros.

Imaginemos que la financiación se encarece al 8%; la misma familia sólo puede acceder a una vivienda de 163.500 euros. Y esta es la nueva demanda del mercado inmobiliario. El precio de equilibrio deberá caer, por mucho que a la curva de oferta esta nueva situación no le resulte nada agradable.

Pierde el banco (por el enorme stock de viviendas de sus balances) y los propietarios de vivienda y agentes del mercado inmobiliario. Al comprador poco le afecta. En todo caso va a tener que conformarse con viviendas más humildes si el aumento de las hipotecas no se trasmite de forma perfecta al precio de la vivienda.

Y también pierde la banca si el encarecimiento de su financiación provoca que entren otros agentes a financiar la compra de viviendas y se crea un mercado alternativo de financiación.

Por otro lado, veamos los efectos de restringir el crédito a los clientes más solventes y con la posibilidad de aportar otras garantías reales o personales:

Una entidad financiera debería hacer siempre un análisis de riesgo en base a la capacidad de reembolso presente y estimada en un futuro que tiene el cliente y las alternativas de cobrar la deuda si el cliente no paga. Admitamos que muy bien no han hecho su trabajo en épocas pretéritas. Ahora resulta que sí lo harán.

Bien, su trabajo es captar dinero de los ahorradores y transformarlo en financiación para inversores y consumidores, maximizando su beneficio en el proceso. La banca no es una ONG.

Si el marco jurídico empeora para sus intereses (por ejemplo generalizándose la dación en pago), el efecto en su negocio es el siguiente:

Aumenta el riesgo de impago, ya que el hipotecado tiene menos incentivos para pagar si las cosas le van mal. Al no responder con el resto de su patrimonio, será más propenso a devolver la vivienda si tiene dificultades económicas.

A mayor riesgo, más coste y garantías adicionales. Aumentará el coste hipotecario, sin duda. Y las garantías exigidas (hipotecar otras viviendas o avales personales). Pero estas exigencias tienen un límite: el cliente medio.

Está muy bien querer maximizar el beneficio y minimizar el riesgo. Pero el límite es la supervivencia. Si las entidades financieras no quieren dar hipotecas al cliente medio, su mercado se reduce. Los beneficios caen y los bancos deben reducir sus estructuras y algunos cerrar.

¿Acaso no llegará un punto de equilibrio en el que se financiará lo financiable? Lo que quiero decir es que la banca tiene poder, pero también tiene poder el conjunto de ciudadanos que solicitan hipotecas. A eso se le llama “mercado“, concepto que muchos próceres de la economía capitalista parecen querer obviar cuando de banca hablamos.

En economía nada es lo que parece a simple vista. Cualquier cambio legislativo tiene efectos complejos en el mercado, muchas veces imprevistos y perversos para los fines perseguidos.

Es cierto que cambiar la normativa hipotecaria es algo delicado que puede tener muchos efectos indeseados. Para ello se necesita de un estudio serio, entender los mecanismos y aplicar las modificaciones de forma eficiente y controlada.

Tal vez generalizar la dación en pago no sea el mejor cambio posible y aumentar del 50% al 80% con la tasación original el valor de la casa que se adjudica el banco sea una opción más óptima, por ejemplo.

Pero las amenazas de la banca para evitar cambios no aguantan la elemental teoría de juegos: son una amenaza fantasma.

Fuente: http://www.euribor.com.es/2011/06/06/%C2%BFy-que-pasa-si-los-bancos-encarecen-las-hipotecas/